Die Immobiliennachrichten

Erstkäufer: Kaufen Sie jetzt Ihr erstes Haus

Nun, es ist besser, aktiv zu werden. Und wir meinen jetzt! Mehr als die Hälfte der Hausverkäufe (52 %) sollen an Erstkäufer gehen, insbesondere an Millennials (19 bis 34 Jahre), von denen viele aus städtischen Mietverhältnissen ausziehen, so eine Studie der National Association of Realtors. Das bedeutet, dass der Wettbewerb – und die Bietkriege – im Frühling für diese “Anfänger” in gefragten Gegenden heftig werden könnten.

Obwohl es in diesem Winter weniger Bestände geben wird, wird es auch weniger Konkurrenz pro Einheit und einen höheren Prozentsatz motivierter Verkäufer geben.

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Verkäufer: Den richtigen Agenten engagieren

Oft ist die beste Investition, die ein Verkäufer tätigen kann, die Zeit, die er mit der Suche nach Agenten verbringt. Eine falsche Einstellung kann Verkäufer Zehntausende von Euro kosten und Monate des Wartens.

Beginnen Sie damit, das Online-Marketingmaterial und die Anzeigen eines Agenten zu überprüfen. Gibt es gute Fotos oder Videos? Ist es “auffällig”? Sind die Beschreibungen präzise und ergänzend, ohne übertrieben zu wirken?

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Schauen Sie sich dann die Profile der Agenten auf LinkedIn, Facebook und anderen sozialen Medien an und stellen Sie sicher, dass Sie die Online-Bewertungen lesen. Welche Art von Ausstrahlung hat ein Agent?

Begrenzen Sie Ihre Suche auf drei Agenten und interviewen Sie alle, idealerweise persönlich. Fragen Sie nach Verkaufsaktivitätsberichten, bestehenden Listen und Durchschnittswerten für die Verweildauer auf dem Markt sowie nach den erforderlichen lokalen Zusammenstellungen.

Ein erfahrener Agent kennt auch die besten Zeiten für Besichtigungen und weiß, wie man einen Preiskrieg auslöst, wenn der Markt es zulässt. Stimmen Sie niemals einem Listungsvertrag von mehr als 90 Tagen auf dem Markt eines Verkäufers zu. Sie können ihn jederzeit verlängern.

Käufer: Es gibt mehr Geld zu leihen

Diejenigen, die während der Krise keinen Hypothekenkredit erhalten konnten, weil sie keine 20 % Eigenkapital hatten, können nun wieder eine erschwingliche Finanzierung finden.

Kreditnehmer mit einem FICO-Score von nur 690 erhalten jetzt konforme Hypothekenkredite (die unter 417.000 Dollar liegen).

Ein deutliches Zeichen: Etwa zwei Drittel der Hypothekenrefinanzierungen wurden im vierten Quartal 2016 genehmigt, verglichen mit nur der Hälfte Ende 2014.

Allerdings werden Kreditnehmer, die keine 20 % Eigenkapital haben, wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlen müssen, bis sie die 20 bis 25 % Eigenkapitalmarke erreichen.

Die besten Zinssätze erhalten diejenigen mit einem Kredit-Score von über 800, obwohl Kreditnehmer mit 750 nahezu die gleichen Bedingungen erhalten.

Leider sind diese verlockenden nur-zins-Zahlungen ebenfalls auf dem Menü. Vermeiden Sie sie. Sie sind anfangs erschwinglich, da Sie nicht das Kapital zahlen, aber Jahre später, nun ja … siehe die Große Rezession von 2008.

Verkäufer: Es mag ein Verkäufermarkt sein, aber …

Hausverkäufer können mehrere einfache Dinge tun, um das Erscheinungsbild zu verbessern, das Interesse der Käufer zu steigern und das Profil ihres Hauses zu verbessern:

Selektiv renovieren: Anstatt umfassende Renovierungen durchzuführen, bei denen Verkäufer möglicherweise nur 60 % ihrer Investition zurückbekommen, machen Sie leichte Veränderungen überall, wobei Sie besonders auf die Küche und die Badezimmer achten. Das ist viel rentabler.
Reinigen, reinigen und nochmals reinigen: Es ist für Käufer schwierig, sich in einem schmutzigen Haus vorzustellen. Reinigen Sie Böden, Badezimmer, Küchen, Fenster und Wände, und achten Sie darauf, Teppiche zu reinigen, zu saugen und zu desodorieren. Es ist einfach, aber effektiv.

Entpersonalisieren, entrümpeln: Zeigen Sie den Raum, nicht den Inhalt. Räumen Sie Familienfotos, Schulzeugnisse der Kinder und überschüssige Kunstwerke weg und verstauen Sie sperrige und abgenutzte Möbel. Organisieren Sie Ihre Schränke so, dass sie halb leer erscheinen.

Beleuchten: Denken Sie an helle und fröhliche Dinge. Öffnen Sie die Vorhänge und fügen Sie hellere Glühbirnen in dunklen Bereichen hinzu. Streichen Sie dort, wo es nötig ist, aber verwenden Sie neutrale Farben.

Mieter: Es könnte Zeit sein zu kaufen

In vielen Fällen steigen die Mieten schneller als die Werte der Häuser, aber die Hypothekenzinsen bleiben niedrig. Das, und die Tatsache, dass Mieter heute 37 % der Haushalte ausmachen (der höchste Stand seit 50 Jahren), scheinen darauf hinzudeuten, dass der Ausstieg der Mieter-Käufer unmittelbar bevorsteht, insbesondere wenn sie planen, nach dem Kauf fünf bis zehn Jahre an ihrem Standort zu bleiben.

Es gibt unbegrenzte Rechner für den Kauf im Vergleich zur Miete, wie den Rechner von Bankrate, der es Mietern ermöglicht, die finanzielle Erschwinglichkeit zu vergleichen. Aber kein Rechner berücksichtigt menschliches Verhalten, wie die Zurückhaltung der Mieter, das Geld, das sie gespart haben, indem sie keine Grundsteuer, Versicherung, Wartung usw. zahlen, wieder zu reinvestieren. Der Kauf eines Hauses zwingt im Wesentlichen zur Einhaltung dieser Disziplin.

Wenn Sie ein Käufer sind, glauben Sie nicht, dass das Haus Ihnen gehört

Verlassen Sie sich nicht auf einen abgeschlossenen Deal oder andere mündliche Versprechen von Maklern, bevor Sie einen Vertrag unterschrieben haben.

Auf den boomenden Märkten des Landes geben Verkaufsagenten den Käufern falsche Hoffnungen und nutzen deren Angebote, um den Preis für bevorzugte Käufer zu erhöhen, von denen sie glauben, dass sie mehr bezahlen und schneller abschließen können. Denken Sie an andere Häuser.

Strategien wie die Vorabgenehmigung (im Gegensatz zur Vorqualifizierung), der Nachweis der Finanzierung, Flexibilität beim Abschluss und die immer riskante Praxis, auf Inspektionen und unerwartete Reparaturen zu verzichten, können helfen, Käufer zu beeinflussen.

Um mehr Gewicht zu haben, sagen Sie den Verkäufern, dass Sie bereit sind, “hochzugehen” oder alle Angebote bis zu einer bestimmten Grenze zu übertreffen. Einige Agenten raten Käufern sogar, “Liebesbriefe” an die Verkäufer zu schreiben, um ihnen zu sagen, wie viel das Haus für ihre Familie bedeuten würde.

Verkäufer: Das Gras ist immer grüner …

… auf Baustellen mit einem “verkauft”-Schild. Es ist normalerweise nicht notwendig, vor dem Verkauf umfangreiche Verbesserungen vorzunehmen, aber es ist unerlässlich, das Äußere etwas grüner zu gestalten.

Umfragen zeigen, dass eine starke Attraktivität der Gehwege die Preise um 10 % oder mehr erhöhen kann. Ein grünerer Rasen, sei es durch neues Gras oder durch Düngemittel und Wasser, ist ein Muss.

Neue Sträucher, Pflanzen und Blumen hinterlassen ebenfalls einen einladenden Eindruck. Verkäufer profitieren in der Regel von einer Rendite von 100 % auf das Geld, das sie in die Attraktivität der Gehwege investieren.

Eine weitere Form von grünem und nachhaltigem Landschaftsbau hat sich als Mehrwert für Käufer herausgestellt. Einheimische Pflanzen, einheimische Kräuter und Stauden, die weniger Wasser und Pflege benötigen, erfüllen diese Anforderung.

Recherchieren Sie lokal oder fragen Sie einen Landschaftsgestalter nach einfachen “Vergrünungs”-Tipps.

Verkäufer und Käufer: Kennen Sie den Zustand Ihres Marktes

Ein ausgewogener Immobilienmarkt wird als ein Markt mit einem durchschnittlichen Bestand von 6,5 Monaten definiert, so eine Forschung des Texas A&M University Real Estate Center. Wenn der Bestand unter dem Gleichgewicht bleibt, haben Verkäufer mehr Kontrolle über Preise und Bedingungen, und die Gegend wird zu einem Verkäufermarkt.

Wenn der Bestand weit über dem Gleichgewichtszustand bleibt, haben Sie einen Käufermarkt, in dem Verkäufer Preisnachlässe, Kredite und Rabatte ernster nehmen müssen. Natürlich spiegeln diese Durchschnittswerte nicht unbedingt die Nachfrage in bestimmten begehrten und unerwünschten Teilmärkten wider.

Gehen Sie online, um Verkaufsdaten für Häuser auf diesem Markt nach Bundesstaat oder von einem lokalen Agenten, einer Wirtschaftszeitung und einer Tageszeitung zu erhalten, die Sie online lesen können. Im Jahr 2016 lag der durchschnittliche Bestand an Wohnimmobilien in den USA unter fünf Monaten.

Verkäufer: Ein Haus im Frühling verkaufen?

Bereiten Sie sich jetzt vor. Zuerst nehmen Sie Ihre Kamera oder Ihr Smartphone und machen Sie im Herbst ein Außenfoto, während die Blätter ihre Farbe ändern.

Das ist eine viel bessere Möglichkeit, Ihr Haus zur Geltung zu bringen, als bis zum Ende des Winters zu warten, wenn alles noch tot, braun und matschig ist. Machen Sie auch einige Landschaftsfotos nach den ersten Schneefällen, idealerweise an einem sonnigen Tag, um zu zeigen, wie gemütlich Ihr Haus im Winter ist.

Machen Sie auch eine vorläufige Bestandsaufnahme. Überprüfen Sie Ihren Dachboden, Ihre Schränke, Ihren Keller und Ihre Garage, um zu sehen, welche gelagerten Gegenstände Sie im Frühling behalten, spenden oder verkaufen möchten. Dies hilft Ihnen zu bestimmen, ob Sie eine Lagereinheit benötigen, wenn Ihr Haus auf dem Markt ist, und ob es problematische Bereiche gibt, die Reparaturen oder Pflege benötigen.

Es ist auch der richtige Zeitpunkt, um mit einem lokalen Kreditgeber über Finanzierungsmöglichkeiten zu sprechen und potenzielle Listungsagenten zu befragen, die Ihnen ebenfalls zusätzliche Vorbereitungstipps geben können.

Käufer: Ziehen Sie in die Nähe eines Küstengebiets?

Es ist ratsam, die Wetterbedingungen und Versicherungen zu berücksichtigen. Die großen Hurrikane und Überschwemmungen der letzten zwölf Jahre, insbesondere der Hurrikan Katrina und der Sturm Sandy, haben das nationale Überschwemmungsversicherungsprogramm in ein Loch von 23 Milliarden Dollar gestürzt, was zu einem Anstieg der Überschwemmungsversicherungsprämien geführt hat.

Änderungen an den Überschwemmungskarten der FEMA erweitern aggressiv die überfluteten Gebiete, insbesondere entlang der Ostküste und der Golfküste, wodurch Hunderttausende von Hausbesitzern gezwungen werden, erstmals eine Überschwemmungsversicherung abzuschließen, und andere Tausende mehr jedes Jahr zahlen müssen.

Einige Teile Floridas erlebten 2016 einen Anstieg von 20 % und werden wahrscheinlich 2017 ähnliche Erhöhungen erfahren. Die Versicherer setzen auch Deckungsobergrenzen, sodass keine Garantie besteht, dass Sie nach der Katastrophe vollständig wiederhergestellt werden.

Einige Hausverkäufer und ihre Agenten geben diese Realitäten nicht bekannt, was praktisch ist. Käufer müssen daher gezielte Fragen stellen und eigene Recherchen anstellen.

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