L’attualità immobiliare

I compratori della prima casa: acquista la tua prima casa ora

Beh, è meglio passare all’azione. E vogliamo dire ora! Più della metà delle vendite di case (52%) dovrebbe avvenire a compratori per la prima volta, e soprattutto a persone della generazione millenaria (19-34 anni), molte delle quali stanno lasciando gli affitti urbani, secondo uno studio della National Association of Realtors. Questo significa che la concorrenza – e le guerre d’asta – potrebbero diventare feroci in primavera per questi “principianti” in settori ricercati.

Anche se ci sarà meno disponibilità di case quest’inverno, ci sarà anche meno concorrenza per unità e una percentuale più alta di venditori motivati.

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Venditori: Assumere il giusto agente

Spesso, il miglior investimento che un venditore possa fare è il tempo speso a cercare agenti. Un’assunzione sbagliata può costare ai venditori decine di migliaia di euro e mesi di attesa.

Inizia consultando il materiale di marketing online e le inserzioni di un agente. Ci sono buone foto o video? È “accattivante”? Le descrizioni sono accurate e complementari senza sembrare esagerate?

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Poi, guarda i profili degli agenti su LinkedIn, Facebook e altri social media e assicurati di leggere le recensioni online. Che tipo di vibrazioni trasmette un agente?

Limita la tua ricerca a tre agenti e intervistali tutti, idealmente di persona. Richiedi rapporti sulle attività di vendita, le liste esistenti e le medie di tempo di presenza sul mercato, oltre alle compilazioni locali richieste.

Un agente esperto conoscerà anche i momenti migliori per le visite aperte e saprà come avviare una guerra dei prezzi se il mercato lo consente. Non accettare mai un contratto di iscrizione di oltre 90 giorni sul mercato di un venditore. Puoi sempre prolungarlo.

I compratori: C’è più denaro da prestare

Coloro che non sono riusciti a ottenere un mutuo durante la crisi perché non avevano il 20% da versare possono ora trovare nuovamente finanziamenti accessibili.

I mutuatari con un punteggio FICO così basso come 690 ora ottengono prestiti ipotecari conformi (quelli di meno di 417.000 dollari).

Un segno rivelatore: Circa due terzi dei rifinanziamenti ipotecari sono stati approvati nel quarto trimestre del 2016, contro solo la metà alla fine del 2014.

Tuttavia, i mutuatari che non dispongono di un acconto del 20% probabilmente pagheranno un’assicurazione ipotecaria privata, o PMI, fino a raggiungere la soglia del 20-25% di equità.

I migliori tassi vanno a coloro che hanno un punteggio di credito superiore a 800, anche se i mutuatari con 750 ottengono praticamente le stesse condizioni.

Sfortunatamente, questi prestiti allettanti a solo interesse sono anche sul tavolo. Evitali. Sono accessibili all’inizio poiché non paghi il capitale, ma anni dopo, beh… vedi la Grande Recessione del 2008.

Venditori: Potrebbe essere un mercato di venditori ma …

I venditori di case possono fare diverse cose semplici per migliorare l’aspetto, aumentare l’interesse degli acquirenti e migliorare il profilo della loro casa:

Rinnovare in modo selettivo: Invece di effettuare ristrutturazioni in blocco da cui i venditori potrebbero recuperare il 60% dell’investimento, apporta lievi trasformazioni ovunque, tenendo d’occhio la cucina e i bagni. È molto più redditizio.
Pulisci, pulisci e pulisci ancora: È difficile per gli acquirenti immaginarsi in una casa sporca. Pulisci i pavimenti, i bagni, le cucine, le finestre e i muri, e assicurati di pulire, aspirare e deodorare i tappeti. È semplice ma efficace.

Depersonalizza, disordina: Mostra lo spazio, non il contenuto. Riponi le foto di famiglia, i diari scolastici dei bambini e le opere d’arte in eccesso, e riponi i mobili ingombranti e usurati. Organizza i tuoi armadi in modo che sembrino a metà vuoti.

Illumina: Pensa a cose luminose e gioiose. Apri le tende e aggiungi lampadine più luminose nelle aree buie. Ridipingi dove necessario, ma usa colori neutri.

Affittuari: Potrebbe essere il momento di comprare

In molti casi, gli affitti aumentano più velocemente del valore delle case, ma i tassi ipotecari rimangono bassi. Questo, e il fatto che gli inquilini rappresentano oggi il 37% delle famiglie (il livello più alto da 50 anni), sembrano indicare che l’uscita degli inquilini-acquirenti è imminente, soprattutto se prevedono di rimanere sul posto per cinque-dieci anni dopo l’acquisto.

Ci sono calcolatori di acquisto contro affitto illimitati, come il calcolatore di Bankrate, che consentono agli inquilini di confrontare l’accessibilità finanziaria. Ma nessun indicatore tiene conto dei comportamenti umani, come la riluttanza degli inquilini a reinvestire ciò che hanno risparmiato non pagando tasse sulla proprietà, assicurazione, manutenzione, ecc. Comprare una casa consente essenzialmente di far rispettare questa disciplina.

Se sei un acquirente, non credere che la casa ti appartenga

Non contare su un affare concluso o su altre promesse verbali degli agenti immobiliari prima di aver firmato un contratto.

Nei mercati in piena espansione del paese, gli agenti di vendita danno false speranze agli acquirenti e usano le loro offerte per far aumentare il prezzo degli acquirenti privilegiati che, secondo loro, possono pagare di più e concludere più rapidamente. Pensa ad altre case.

Strategie come la pre-approvazione (rispetto alla pre-qualificazione), la prova di finanziamento, la flessibilità di chiusura e la pratica sempre rischiosa di rinunciare all’ispezione e alle riparazioni impreviste possono aiutare a influenzare gli acquirenti.

Per avere più peso, dì ai venditori che sei disposto a “escalare” o superare tutte le offerte fino a un certo limite. Alcuni agenti consigliano persino agli acquirenti di scrivere “lettere d’amore” ai venditori per dire loro quanto significhi per la loro famiglia la casa.

Venditori: L’erba è sempre più verde …

… nei cantieri con un cartello “venduto”. Di solito non è necessario effettuare importanti miglioramenti prima della vendita, ma è indispensabile rendere l’esterno un po’ più verde.

Indagini mostrano che una forte attrattiva dei marciapiedi può far aumentare i prezzi del 10% o più. Un’erba più verde, che provenga da un nuovo prato o da fertilizzanti e acqua, è un must.

Nuovi arbusti, piantagioni e fiori danno anche un’impressione di accoglienza. I venditori generalmente beneficiano di un rendimento del 100% sui soldi che investono nell’attrattiva dei marciapiedi.

Un’altra forma di paesaggistica verde e sostenibile è diventata un valore aggiunto per gli acquirenti. Le piante autoctone, le erbe autoctone e le piante perenni che richiedono meno acqua e attenzione soddisfano questo requisito.

Fai ricerche a livello locale o chiedi a un professionista del paesaggio di darti semplici consigli di “verdissement”.

Venditori e acquirenti: Conosci lo stato del tuo mercato

Un mercato immobiliare equilibrato è definito come un mercato con un inventario medio di 6,5 mesi, secondo una ricerca del Texas A&M University Real Estate Center. Quando l’inventario rimane al di sotto dell’equilibrio, i venditori hanno più controllo sui prezzi e sulle condizioni, e l’area diventa un mercato di venditori.

Quando l’inventario rimane ben al di sopra dello stato di stasi, hai un mercato di acquirenti dove i venditori devono prendere più seriamente in considerazione le riduzioni di prezzo, i crediti e gli sconti. Naturalmente, queste medie non riflettono necessariamente la domanda in alcuni sottomercati desiderabili e indesiderabili.

Visita online per ottenere dati sulle vendite di case in questo mercato per stato o da un agente locale, un giornale di affari e un quotidiano che puoi leggere online. Nel 2016, la media degli stock di abitazioni negli Stati Uniti era inferiore a cinque mesi.

Venditori: Una casa in vendita in primavera?

Fai preparativi fin da ora. Prima di tutto, prendi la tua macchina fotografica o il tuo smartphone e fai una sessione fotografica all’esterno in autunno, con le foglie che cambiano colore.

È un modo molto migliore per mettere in risalto la tua casa piuttosto che aspettare la fine dell’inverno, quando tutto è ancora morto, marrone e fangoso. Fai anche alcune foto del paesaggio dopo le prime nevicate, idealmente in una giornata di sole, per mostrare quanto sia accogliente la tua casa in inverno.

Fai anche un inventario preliminare. Controlla la tua soffitta, i tuoi armadi, il tuo seminterrato e il tuo garage per vedere quali oggetti stai immagazzinando che vorrai tenere, donare o vendere in primavera. Questo ti aiuterà a determinare se avrai bisogno di un’unità di stoccaggio quando la tua casa sarà sul mercato e se ci sono aree problematiche che richiedono riparazioni o cure.

È anche il momento di iniziare a discutere delle possibilità di finanziamento con un prestatore locale e di interrogare eventuali agenti di iscrizione che potrebbero anche darti ulteriori consigli di preparazione.

I compratori: Ti trasferisci vicino a una zona costiera?

È meglio tenere conto delle condizioni meteorologiche e delle assicurazioni. I principali uragani e inondazioni degli ultimi dodici anni, in particolare l’uragano Katrina e la tempesta Sandy, hanno fatto piombare il programma nazionale di assicurazione contro le inondazioni in un buco di 23 miliardi di dollari, portando a un aumento dei tassi di assicurazione contro le inondazioni.

Le modifiche apportate alle mappe delle inondazioni della FEMA stanno espandendo aggressivamente le aree inondate, in particolare lungo la costa orientale e la costa del Golfo, costringendo centinaia di migliaia di proprietari a sottoscrivere per la prima volta un’assicurazione contro le inondazioni e altri a pagare migliaia di euro in più ogni anno.

Alcune parti della Florida hanno visto un aumento del 20% nel 2016 e probabilmente subiranno aumenti simili nel 2017. Le compagnie assicurative impongono anche limiti di copertura, quindi non c’è alcuna garanzia che tu sia completamente risarcito dopo la catastrofe.

Alcuni venditori di case e i loro agenti non rivelano queste realtà, il che è comodo. Gli acquirenti dovranno quindi porre domande incisive e fare le proprie ricerche.

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