La actualidad inmobiliaria

Los compradores de una primera vivienda: compra tu primera casa ahora

¡Bueno, es mejor pasar a la acción! Y queremos decir ¡ahora! Más de la mitad de las ventas de casas (52%) deberían realizarse a primeros compradores, y especialmente a personas de la generación del milenio (19 a 34 años), muchos de los cuales están dejando el alquiler urbano, según un estudio de la National Association of Realtors. Esto significa que la competencia – y las guerras de ofertas – podrían volverse feroces en primavera para estos “principiantes” en áreas deseadas.

Aunque habrá menos inventario este invierno, también habrá menos competencia por unidad y un porcentaje más alto de vendedores motivados.

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Vendedores: Contrata al agente adecuado

A menudo, la mejor inversión que un vendedor puede hacer es el tiempo dedicado a investigar agentes. Una mala contratación puede costar a los vendedores decenas de miles de euros y meses de espera.

Comienza por revisar el material de marketing en línea y los anuncios de un agente. ¿Hay buenas fotos o videos? ¿Es “atractivo”? ¿Las descripciones son precisas y complementarias sin parecer exageradas?

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Luego, mira los perfiles de los agentes en LinkedIn, Facebook y otras redes sociales y asegúrate de leer las reseñas en línea. ¿Qué tipo de vibra transmite un agente?

Limita tu búsqueda a tres agentes y entrevista a todos, idealmente en persona. Pide informes sobre actividades de ventas, listas existentes y promedios de tiempo en el mercado, así como las compilaciones locales requeridas.

Un agente experimentado también conocerá los mejores momentos para las visitas abiertas y sabrá cómo iniciar una guerra de precios si el mercado lo permite. Nunca aceptes un contrato de listado de más de 90 días en el mercado de un vendedor. Siempre puedes extenderlo.

Los compradores: Hay más dinero para prestar

Aquellos que no pudieron obtener una hipoteca durante la crisis porque no tenían un 20% para depositar pueden nuevamente encontrar financiamiento asequible.

Los prestatarios con un puntaje FICO tan bajo como 690 ahora obtienen préstamos hipotecarios conformes (los de menos de 417,000 dólares).

Una señal reveladora: Aproximadamente dos tercios de los refinanciamientos hipotecarios fueron aprobados en el cuarto trimestre de 2016, en comparación con solo la mitad a finales de 2014.

Sin embargo, los prestatarios que no tienen un pago inicial del 20% probablemente pagarán un seguro hipotecario privado, o PMI, hasta que alcancen el umbral del 20 a 25% de capital.

Las mejores tasas van para aquellos que tienen un puntaje de crédito de más de 800, aunque los prestatarios con 750 obtienen prácticamente las mismas condiciones.

Desafortunadamente, esos atractivos préstamos solo de interés también están en el menú. Evítalos. Son asequibles al principio ya que no pagas el capital, pero años después, bueno… mira la Gran Recesión de 2008.

Vendedores: Puede que sea un mercado de vendedores pero …

Los vendedores de casas pueden hacer varias cosas simples para mejorar la apariencia, aumentar el interés de los compradores y mejorar el perfil de su casa:

Renovar de manera selectiva: En lugar de hacer renovaciones a gran escala de las que los vendedores pueden recuperar quizás el 60% de la inversión, haz ligeras transformaciones en todas partes, prestando atención a la cocina y los baños. Es mucho más rentable.
Limpia, limpia y limpia de nuevo: Es difícil para los compradores imaginarse en una casa sucia. Frota los pisos, los baños, las cocinas, las ventanas y las paredes, y asegúrate de limpiar, aspirar y desodorizar las alfombras. Es simple pero efectivo.

Despersonaliza, deshazte del desorden: Muestra el espacio, no el contenido. Guarda las fotos familiares, los informes escolares de los niños y las obras de arte en exceso, y guarda los muebles voluminosos y desgastados. Organiza tus armarios para que parezcan a medio vacíos.

Ilumina: Piensa en cosas brillantes y alegres. Abre las cortinas y añade bombillas más brillantes en las áreas oscuras. Vuelve a pintar donde sea necesario, pero usa colores neutros.

Inquilinos: Puede que sea hora de comprar

En muchos casos, los alquileres están aumentando más rápido que el valor de las casas, pero las tasas hipotecarias siguen siendo bajas. Esto, y el hecho de que los inquilinos representan hoy el 37% de los hogares (el nivel más alto en 50 años), parecen indicar que la salida de inquilinos-compradores es inminente, especialmente si planean quedarse durante cinco a diez años después de la compra.

Existen calculadoras de compra frente a alquiler ilimitadas, como la calculadora de Bankrate, que permite a los inquilinos comparar la asequibilidad. Pero ninguna medida tiene en cuenta los comportamientos humanos, como la reticencia de los inquilinos a reinvertir lo que han ahorrado al no pagar impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento, etc. Comprar una casa permite esencialmente hacer cumplir esta disciplina.

Si eres un comprador, no creas que la casa te pertenece

No cuentes con un trato cerrado o con otras promesas verbales de los agentes de listado antes de haber firmado un contrato.

En los mercados en plena efervescencia del país, los agentes de ventas dan falsas esperanzas a los compradores y utilizan sus ofertas para aumentar el precio de los compradores preferidos que, según ellos, pueden pagar más y cerrar más rápido. Piensa en otras casas.

Estrategias como la pre-aprobación (en oposición a la pre-calificación), la prueba de financiamiento, la flexibilidad de cierre y la práctica siempre arriesgada de renunciar a la inspección y a las reparaciones imprevistas pueden ayudar a influir en los compradores.

Para tener más peso, diles a los vendedores que estás dispuesto a “escalar” o superar todas las ofertas hasta un cierto límite. Algunos agentes incluso aconsejan a los compradores que escriban “cartas de amor” a los vendedores para decirles cuánto significará la casa para su familia.

Vendedores: La hierba siempre es más verde …

… en los terrenos con un cartel de “vendido”. Generalmente no es necesario hacer grandes mejoras antes de la venta, pero es esencial hacer que el exterior sea un poco más verde.

Las encuestas muestran que una fuerte atractivo de la acera puede aumentar los precios en un 10% o más. Un césped más verde, ya sea de un nuevo césped o de fertilizantes y agua, es imprescindible.

Los nuevos arbustos, plantas y flores también dan una impresión acogedora. Los vendedores generalmente obtienen un retorno del 100% sobre el dinero que invierten en el atractivo de la acera.

Otra forma de paisajismo verde y sostenible se ha convertido en un valor añadido para los compradores. Las plantas nativas, las hierbas nativas y las plantas perennes que requieren menos agua y atención cumplen con esta factura.

Investiga a nivel local o pide a un profesional del paisajismo que te dé algunos consejos simples de “verdecimiento”.

Vendedores y compradores: Conoce el estado de tu mercado

Un mercado inmobiliario equilibrado se define como un mercado con un inventario promedio de 6.5 meses, según una investigación del Texas A&M University Real Estate Center. Cuando el inventario se mantiene por debajo del equilibrio, los vendedores tienen más control sobre los precios y las condiciones, y la zona se convierte en un mercado de vendedores.

Cuando el inventario se mantiene muy por encima del estado de equilibrio, tienes un mercado de compradores donde los vendedores deben tomar más en serio las reducciones de precios, los créditos y los descuentos. Por supuesto, estos promedios no reflejan necesariamente la demanda en ciertos submercados deseables y no deseables.

Ve en línea para obtener datos sobre las ventas de casas en este mercado por estado o consulta a un agente local, un periódico de negocios y un diario que puedas leer en línea. En 2016, el promedio de inventarios de viviendas en los Estados Unidos fue inferior a cinco meses.

Vendedores: ¿Una casa en venta en primavera?

Haz preparativos ahora mismo. Primero, toma tu cámara o tu smartphone y haz una sesión de fotos exteriores en otoño, con las hojas cambiando de color.

Es una forma mucho mejor de mostrar tu casa que esperar hasta el final del invierno, cuando todo sigue muerto, marrón y fangoso. También toma algunas fotos del paisaje después de las primeras nevadas, idealmente en un día soleado, para mostrar lo acogedora que es tu casa en invierno.

También haz un inventario preliminar. Revisa tu ático, tus armarios, tu sótano y tu garaje para ver qué objetos almacenados querrás conservar, donar o vender en primavera. Esto te ayudará a determinar si necesitarás una unidad de almacenamiento cuando tu casa esté en el mercado y si hay áreas problemáticas que requieren reparaciones o atención.

También es el momento de comenzar a discutir las posibilidades de financiamiento con un prestamista local y de entrevistar a posibles agentes de listado que también puedan darte consejos adicionales de preparación.

Los compradores: ¿Te mudas cerca de una zona costera?

Es mejor tener en cuenta las condiciones climáticas y los seguros. Los principales huracanes e inundaciones de los últimos doce años, en particular el huracán Katrina y la tormenta Sandy, han sumido el programa nacional de seguro contra inundaciones en un agujero de 23 mil millones de dólares, lo que ha llevado a una espiral de tasas de seguro contra inundaciones.

Los cambios en los mapas de inundaciones de la FEMA están ampliando agresivamente las áreas inundadas, especialmente a lo largo de la costa este y la costa del Golfo, obligando a cientos de miles de propietarios a contratar por primera vez un seguro de inundación y a otros a pagar miles más cada año.

Algunas partes de Florida han experimentado un aumento del 20% en 2016 y probablemente experimentarán aumentos similares en 2017. Los aseguradores también imponen límites de cobertura, por lo que no hay garantía de que te recuperes completamente después de la catástrofe.

Algunos vendedores de casas y sus agentes no divulgan estas realidades, lo cual es conveniente. Por lo tanto, los compradores deberán hacer preguntas incisivas y realizar su propia investigación.

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