A atualidade imobiliária

Os compradores de uma primeira casa: compre sua primeira casa agora

Bem, é melhor agir. E queremos dizer agora! Mais da metade das vendas de casas (52%) devem ser feitas para primeiros compradores, especialmente para pessoas da geração millennial (19 a 34 anos), muitas das quais estão deixando o aluguel urbano, de acordo com um estudo da National Association of Realtors. Isso significa que a concorrência – e as guerras de lances – podem se tornar ferozes na primavera para esses “novatos” em áreas desejadas.

Mesmo que haja menos estoques neste inverno, também haverá menos concorrência por unidade e uma porcentagem maior de vendedores motivados.

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Vendedores: Contrate o agente certo

Frequentemente, o melhor investimento que um vendedor pode fazer é o tempo gasto pesquisando agentes. Uma má contratação pode custar aos vendedores dezenas de milhares de euros e meses de espera.

Comece consultando o material de marketing online e os anúncios de um agente. Há boas fotos ou vídeos? Ela é “impactante”? As descrições são precisas e complementares sem parecer exageradas?

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Em seguida, olhe os perfis dos agentes no LinkedIn, Facebook e outras mídias sociais e certifique-se de ler as avaliações na web. Que tipo de vibração um agente transmite?

Limite sua pesquisa a três agentes e entreviste todos, idealmente pessoalmente. Peça relatórios sobre atividades de vendas, listas existentes e médias de tempo no mercado, além das compilações locais necessárias.

Um agente experiente também conhecerá os melhores momentos para visitas abertas e saberá como iniciar uma guerra de preços se o mercado permitir. Nunca concorde com um contrato de listagem de mais de 90 dias no mercado de um vendedor. Você sempre pode prorrogá-lo.

Os compradores: Há mais dinheiro para emprestar

Aqueles que não conseguiram obter um empréstimo hipotecário durante a crise porque não tinham 20% para dar de entrada podem novamente encontrar financiamento acessível.

Os mutuários com uma pontuação FICO tão baixa quanto 690 agora estão obtendo empréstimos hipotecários conformes (aqueles de menos de 417.000 dólares).

Um sinal revelador: Cerca de dois terços dos refinanciamentos hipotecários foram aprovados no quarto trimestre de 2016, contra apenas metade no final de 2014.

No entanto, os mutuários que não têm um pagamento de 20% provavelmente pagarão um seguro hipotecário privado, ou PMI, até que atinjam a marca de 20 a 25% de patrimônio.

As melhores taxas vão para aqueles que têm uma pontuação de crédito acima de 800, embora os mutuários com 750 obtenham praticamente as mesmas condições.

Infelizmente, esses atraentes empréstimos apenas com juros também estão no cardápio. Evite-os. Eles são acessíveis no início, pois você não paga o principal, mas anos depois, bem… veja a Grande Recessão de 2008.

Vendedores: Pode ser um mercado de vendedores, mas …

Os vendedores de casas podem fazer várias coisas simples para melhorar a aparência, aumentar o interesse dos compradores e melhorar o perfil de sua casa:

Renove de forma seletiva: Em vez de fazer grandes reformas das quais os vendedores podem recuperar apenas 60% do investimento, faça pequenas transformações em toda parte, mantendo um olho na cozinha e nos banheiros. Isso é muito mais rentável.
Limpe, limpe e limpe novamente: É difícil para os compradores se imaginarem em uma casa suja. Esfregue os pisos, os banheiros, as cozinhas, as janelas e as paredes, e certifique-se de limpar, aspirar e desodorizar os tapetes. É simples, mas eficaz.

Despersonalize, desobstrua: Mostre o espaço, não o conteúdo. Guarde fotos de família, cadernos escolares das crianças e obras de arte em excesso, e guarde móveis volumosos e desgastados. Organize seus armários para que pareçam meio vazios.

Ilumine: Pense em coisas brilhantes e alegres. Abra as cortinas e adicione lâmpadas mais brilhantes em áreas escuras. Repinte onde for necessário, mas use cores neutras.

Inquilinos: Pode ser hora de comprar

Em muitos casos, os aluguéis estão aumentando mais rápido do que o valor das casas, mas as taxas de juros permanecem baixas. Isso, e o fato de que os inquilinos representam hoje 37% dos lares (o nível mais alto em 50 anos), parecem indicar que a saída dos inquilinos-compradores é iminente, especialmente se eles planejam ficar no local por cinco a dez anos após a compra.

Existem calculadoras de compra versus aluguel ilimitadas, como a calculadora do Bankrate, que permite que os inquilinos comparem a acessibilidade financeira. Mas nenhuma medição leva em conta os comportamentos humanos, como a relutância dos inquilinos em reinvestir o que economizaram ao não pagar impostos sobre propriedade, seguro, manutenção, etc. Comprar uma casa essencialmente impõe essa disciplina.

Se você é um comprador, não acredite que a casa é sua

Não conte com um negócio fechado ou outras promessas verbais dos agentes de listagem antes de assinar um contrato.

Nos mercados imobiliários aquecidos do país, os agentes de vendas dão falsas esperanças aos compradores e usam suas ofertas para inflacionar o preço dos compradores privilegiados que, segundo eles, podem pagar mais e fechar mais rapidamente. Pense em outras casas.

Estratégias como a pré-aprovação (em oposição à pré-qualificação), a prova de financiamento, a flexibilidade de fechamento e a prática sempre arriscada de renunciar à inspeção e a reparos imprevistos podem ajudar a influenciar os compradores.

Para ter mais peso, diga aos vendedores que você está disposto a “escalar” ou superar todas as ofertas até um certo limite. Alguns agentes até aconselham os compradores a escrever “cartas de amor” para os vendedores, dizendo o quanto a casa significará para sua família.

Vendedores: A grama é sempre mais verde …

… nos terrenos com um sinal “vendido”. Geralmente, não é necessário fazer grandes melhorias antes da venda, mas é essencial tornar o exterior um pouco mais verde.

Pesquisas mostram que uma forte atratividade dos passeios pode aumentar os preços em 10% ou mais. Uma grama mais verde, seja de um novo gramado ou de fertilizantes e água, é imprescindível.

Novos arbustos, plantas e flores também dão uma impressão acolhedora. Os vendedores geralmente obtêm um retorno de 100% sobre o dinheiro que investem na atratividade dos passeios.

Outra forma de paisagismo verde e sustentável se tornou um valor agregado para os compradores. Plantas nativas, ervas nativas e plantas perenes que requerem menos água e atenção atendem a essa demanda.

Pesquise a nível local ou peça a um profissional de paisagismo para lhe dar algumas dicas simples de “verdecimento”.

Vendedores e compradores: Conheça o estado do seu mercado

Um mercado imobiliário equilibrado é definido como um mercado com um estoque médio de 6,5 meses, de acordo com uma pesquisa do Texas A&M University Real Estate Center. Quando o estoque permanece abaixo do equilíbrio, os vendedores têm mais controle sobre os preços e as condições, e a área se torna um mercado de vendedores.

Quando o estoque permanece bem acima do estado de estagnação, você tem um mercado de compradores onde os vendedores devem levar mais a sério os cortes de preços, créditos e descontos. Claro, essas médias não refletem necessariamente a demanda em alguns submercados desejáveis e indesejáveis.

Vá online para obter dados sobre vendas de casas nesse mercado por estado ou consulte um agente local, um jornal de negócios e um diário que você pode ler online. Em 2016, a média de estoques de habitação nos Estados Unidos era inferior a cinco meses.

Vendedores: Uma casa à venda na primavera?

Faça os preparativos agora. Primeiro, pegue sua câmera ou smartphone e faça uma sessão de fotos externas no outono, com as folhas mudando de cor.

É uma maneira muito melhor de valorizar sua casa do que esperar o final do inverno, quando tudo ainda está morto, marrom e lamacento. Tire também algumas fotos da paisagem após as primeiras neves, idealmente em um dia ensolarado, para mostrar o quão aconchegante sua casa é no inverno.

Faça também um inventário preliminar. Examine seu sótão, armários, porão e garagem para ver quais itens armazenados você gostaria de manter, doar ou vender na primavera. Isso ajudará a determinar se você precisará de uma unidade de armazenamento quando sua casa estiver no mercado e se há áreas problemáticas que exigem reparos ou cuidados.

Este também é o momento de começar a discutir possibilidades de financiamento com um credor local e entrevistar possíveis agentes de listagem que também poderão lhe dar conselhos adicionais de preparação.

Os compradores: Você está se mudando perto de uma área costeira?

É melhor considerar as condições climáticas e os seguros. Os principais furacões e inundações dos últimos doze anos, especialmente o furacão Katrina e a tempestade Sandy, mergulharam o programa nacional de seguro contra inundações em um buraco de 23 bilhões de dólares, resultando em uma espiral nas taxas de seguro contra inundações.

As mudanças nos mapas de inundação da FEMA estão expandindo agressivamente as áreas inundadas, especialmente ao longo da costa leste e da costa do Golfo, forçando centenas de milhares de proprietários a contratar pela primeira vez um seguro contra inundações e outros a pagar milhares a mais a cada ano.

Algumas partes da Flórida experimentaram um aumento de 20% em 2016 e provavelmente terão aumentos semelhantes em 2017. Os seguradores também impõem limites de cobertura, de modo que não há garantia de que você será totalmente recuperado após a catástrofe.

Alguns vendedores de casas e seus agentes não divulgam essas realidades, o que é conveniente. Portanto, os compradores precisarão fazer perguntas incisivas e realizar suas próprias pesquisas.

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